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【中报点评31】世茂房地产:财务稳健大举收并购助力规模增长

时间:2019-09-09 03:52  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:上半年世茂房地产实现签约金额1003.4亿元,增速达39%,增速领跑TOP20房企。上半年增长较快,主要是因为可售货值比较充裕,上半年可售资源面积约为1222万平米,已达到去年全年的74.3%。但上半年世茂的销售面积平均去化率仅45.5%,与2018年全年平均65%的去化率

  上半年世茂房地产实现签约金额1003.4亿元,增速达39%,增速领跑TOP20房企。上半年增长较快,主要是因为可售货值比较充裕,上半年可售资源面积约为1222万平米,已达到去年全年的74.3%。但上半年世茂的销售面积平均去化率仅45.5%,与2018年全年平均65%的去化率相比大幅下降。

  【大举收购积极拿地,目标全年新增货值超4000亿】新增建筑面积1412万平方米,新增拿地788亿元,分别同比增长82.7%和70.9%,拿地销售金额比0.79,远高于TOP20房企0.39的均值。其新增土储总价的60%是用于收并购获取项目,上半年通过收并购获得的土地建面达900万平米,货值达1800亿元,拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业的部分项目股权。

  【盈利保持稳定,均价持续上涨未来结转空间可期】实现营收565.6亿元,同比增长32,9%。毛利率同比下降了0.93个百分点至30.09%,归母净利润率同比下降1.01个百分点至9.03%。2017年开始世茂的合约销售均价上涨了20.0%至16623元/平方米,上半年进一步上涨至18047元/平方米,这将有利于未来营收与利润的增长。

  【财务稳健,融资能力表现优秀】持有现金较期初增长5.4%至522.34亿元,现金短债比1.63,其净负债率为56.82%,近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平,平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%,优秀的融资能力是世茂收并购的有力后盾。

  【酒店和物业发展良好,计划2021年分拆上市】2019年上半年世茂多元化业务同比增长75.3%至33.2亿元,其中酒店经营收入9.96亿元,商业运营收入7.22亿元,物业收入16.1亿元,分别同比增长13%,46%,207%,酒店及物业扩张及毛利情况良好,未来上市预期不变。

  2019年上半年世茂房地产实现全口径签约额1003.39亿元,合约销售面积555.97万平方米,分别同比增长38.7%和23.3%,销售金额增速大大超过TOP20房企12.4%的平均增速。上半年,世茂房地产完成全年2100亿销售目标的47.8%,超过TOP20房企46.4%的平均目标完成率。

  上半年销售增长较快,主要是因为世茂的可售货值比较充裕,上半年可售资源面积约为1222万平米,已达到去年全年的74.3%。全年世茂预计可售资源约为2229万平米、货值超4000亿元,去化率达到52.5%就能实现2100亿元的销售目标。

  但值得注意的是,上半年世茂可售资源面积平均去化率仅45.5%,与2018年全年平均65%的去化率相比大幅下降。加大推盘力度促进了销售快速增长,但销售面积去化率大幅下降,或将导致其库存积压问题。从期末的库存情况来看,在三年持续下降后,世茂的库存物业2018年又开始有所回升,2019年上半年库存面积持续上涨,较2018年末上涨27%至666万平方米;其中已竣工库存151万平方米,较期初上涨12.0%。世茂在加大推盘力度的同时,也要进一步提升去化率,以防再次造成库存问题。

  2019年上半年世茂房地产拿地非常积极,2018正版跑狗图资料论坛。新增60幅地块,建筑面积1412万平方米,同比增长82.7%,面积达2018年全年的87.4%;拿地总价788亿元,同比增长70.9%;拿地销售金额比0.79,www.82499.com。远高于TOP20房企0.39的均值。在市场融资环境收紧的情况下,世茂利用其丰富的资金及良好的融资能力逆势拿地,计划全年新增货值超过4000亿元,上半年已新增2500亿元,下半年还将继续较为积极的拿地。

  上半年世茂继续加大合作力度,新增权益建筑面积857万平方米,权益建面占比约61%,权益金额占比约63%。从历年的新增拿地的权益建面来看,权益比呈现下降的趋势,体现出世茂加大与其他企业的合作,实现规模扩张,从而重回前十的渴望。

  值得注意的是,2019年上半年世茂在二级市场上表现活跃,其新增土储总价的60%是用于收并购获取项目。上半年通过收并购获得的土地建面达900万平米,货值达1800亿元,拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业的部分项目股权。也正是因为通过收并购的方式,世茂在2019年上半年能够以较低的成本拿地,其上半年获地的土地成本为5581元/平方米,同比下降了6%。但值得注意的是,通过收购方式获得的土地可能会面临诸多的不确定性,如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项,其中恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

  2019年上半年世茂继续加码在三四线的拿地力度,新增三四线%。而随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支,未来三四线市场是否可以持续有待观察,世茂从2018年开始加大布局三四线显得略晚,未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

  截至2019年上半年世茂总土地储备达6407万平米,较期初增长16%,权益占比约为63.6%,涵盖301个项目,分布于全国101个城市。总土储货值超过10500亿,其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区分别为2850亿元、2600亿元和2200亿元,华北区域1730亿。长三角及大湾区土储货值较同比上升600亿元及以上,上升幅度较大。

  上半年世茂实现565.6亿元,同比增长32,9%,其中物业销售营业收入532.36亿元,同比增长30.9%;酒店经营收入9.96亿元,同比增长13.2%;商业运营收入7.22亿元,同比增长46.2%;物业管理及其他收入则同比大增207.3%至16.1亿元。在物业销售收入方面,福州及北京的收入金额最高分别为82.09亿元和53.28亿元。

  在盈利性指标上面,毛利率同比下降了0.93个百分点至30.09%,归母净利润率同比下降1.01个百分点至9.03%。随着限价项目的结算,房企毛利率呈现下降趋势。不过,2017年开始世茂的合约销售均价上涨了20.0%至16623元/平方米,2019年上半年销售均价进一步涨至18047元/平方米,销售均价持续上涨,这将有利于世茂未来营收与毛利的增长。

  2019年上半年,世茂销售回款率同比提升5个百分点至81%,持有现金较期初增长5.4%至522.34亿元,现金短债比1.63,长短债比2.60,分别较期初增长31.87%和9.46%,一方面其现金能够负债全部短债,另一方面其债务结构较为合理,债务结构持续优化,其现金短债比及长短债比均高于TOP20房企。

  2019年上半年,世茂的融资活动颇多,获得了20亿美金债额度,利率分别为6.125%、5.6%;又通过境外财团贷款借入15亿港元的资金,此外世茂股份上半年合计发行了35亿元的公司债,以及10亿元的超短融资券。与此同时,于5月底,世茂建设还成功获批了132亿公司债券。

  在多元化的融资下,平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%,而TOP20房企2018年为6.24%,世茂融资成本处于行业比较低的水平。其净负债率为56.82%,较期初下降3.45个百分点,近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平。

  2019年上半年世茂多元化业务同比增长75.3%至33.2亿元,其中酒店经营收入9.96亿元,商业运营收入7.22亿元,物业收入16.1亿元,分别同比增长13%、46%、207%。

  在酒店运营方面,至2019年上半年世茂拥有开业酒店22家,拥有客房近7000间。此外,酒店轻资产管理品牌世茂喜达2019年新增签约17家世茂自主品牌酒店项目,目前世茂喜达旗下酒店有78家,其中72个国内项目涵盖41个城市。2019下半年,世茂喜达将继续积极开拓新项目,预计实现开业及签约项目100家,这些酒店囊括境内外,运营版图与影响力持续扩大。随着酒店的发展以及扩张,计划在未来三年对酒店进行分拆上市。

  物业管理方面,世茂也是计划2021年分拆上市,目前物业管理面积已经超过了1亿平米,管理层表示希望2021年可以超过3亿平方米。此外,报告期内,世茂在项目上落子第一个世茂自主的联合办公品牌「茂空间」,部分打破传统办公空间,以「有限空间」实现「无限创想」,为中小企业客户提供轻奢体验、灵活高效的一站式办公服务。

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  2014.06—2016.12 云南省委常委,省政府常务副省长、党组副书记,云南行政学院院长



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